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Con la aprobación definitiva de todos los artículos de la Ley de Urgente Consideración (Ley No. 19.889), cuando el destino de la vivienda es casa-habitación, se crea un tercer régimen de arrendamientos que se suma a los dos ya existentes.
PRIMERO EXPLICAREMOS LOS DOS SISTEMAS ANTERIORES A LA LUC:
(se encuentran vigentes)
-Por un lado tenemos el estatuto de la Ley 14.219 el cual resulta aplicable para aquellos casos en que la finca sea de construcción anterior a la fecha de 2 de junio de 1968.
≠
-Por otro lado aquellas fincas cuya fecha de construcción sea posterior al 2 de junio de 1968, donde les regirá el sistema de libre contratación.
La determinación de la fecha de construcción de la finca resultará determinante respecto del régimen jurídico aplicable.
EL PRECIO: -La Ley 14.219 establece que el precio de los arrendamientos ha de pactarse en moneda nacional, reajustándose anualmente el mismo.
≠
-En el caso de libre contratación, como su nombre lo indica, las partes podrán pactar tanto en moneda extranjera como en moneda nacional.
REAJUSTE: -En el regimen de la Ley 14.219 el reajuste es anual.
≠ -En el ámbito de la libre contratación las partes tienen libertad para acordar el régimen de reajuste, aunque en la práctica suelen implementar el mecanismo previsto en el estatuto de la Ley 14.219.
EL PLAZO: -La Ley 14.219 establece plazos mínimos legales en favor del arrendatario; estos plazos son de 2 años destino casa-habitación, y de 5 años destino industria-comercio. En caso de que se pacten plazos menores a los fijados legalmente, el plazo siempre finalizará a los 2 años o 5 respectivamente.
≠
-En la libre contratación, las partes acordarán libremente el plazo contractual.
SI TIENE PREGUNTAS, DIRÍJASE A LEER LA ÚLTIMA PARTE DE ESTE POST.
GARANTÍAS: Tanto para el régimen de la Ley 14.219 como para el sistema de libre contratación, las garantías que se proveen son la fianza personal y el depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay.
DESALOJOS:
1. DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO:
-Según la Ley 14.219 en el caso de la finca con destino casa-habitación, una vez vencido el plazo contractual, el arrendatario cuenta con un año de prórroga para desocupar el inmueble. Si no lo hace, vencida la prórroga se le podrá iniciar proceso de desalojo con plazo de un año (arrendatario buen pagador) y posteriormente se realizaría el lanzamiento.
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CONTRATO VIGENTE CONTRATO VENCIDO PROCESO Lanzamiento--
_________________________/______________________/________________/__________________
Plazo
contractual Plazo Desalojo
(menor a 2 a.) legal (plazo 1 a.)
-En el régimen de libre contratación, el desalojo dependerá del momento en que se lleve a cabo de acuerdo al artículo 5 de la Ley 8.153. Si la demanda de desalojo es presentada dentro de los treinta días posteriores al vencimiento del contrato, el plazo del desalojo será de 6 meses; en el caso que el desalojo se plantee en forma posterior a los treinta días del vencimiento del contrato, el plazo para el desalojo será de un año.
2. DESALOJO POR MAL PAGADOR:
-En el caso del arrendatario mal pagador, cuando se le haya intimado el pago de lo adeudado y éste no haya cumplido en plazo (y por ende haya sido constituido en mora), el desalojo será con plazo de 20 días y podrá solicitarse el mismo en cualquier momento del plazo contractual o legal.
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/ Demanda Desalojo / Lanzamiento
10 días 10 días MORA plazo de 20 días
____________/________________/_________________/________________________/______________
Fecha Intimación No paga
de pago de pago
(no se verifica) (plazo 10 días)
-En la libre contratación, el arrendatario mal pagador puede ser desalojado en un plazo de 20 días, en cualquier momento del plazo contractual.
3. DESALOJO POR INQUILINO ESCANDALOSO (art. 33): Artículo 33.- Si el arrendatario de una casa de inquilinato o de otro tipo de finca que determine la convivencia entre los inquilinos del mismo edificio, promoviere escándalos u observare una conducta tal que comprometiera gravemente la corrección de costumbres o la vida pacífica de la comunidad de inquilinos, el arrendador, o el coinquilino perjudicado podrá pedir judicialmente su desalojo con el plazo del artículo 36 de esta ley.
El arrendador y también el coinquilino perjudicado tienen legitimación para iniciar la demanda de desalojo del arrendatario que promueva escándalo o incurra en alguna de las actitudes descritas en el art. 33. El plazo de desalojo será de 15 días.
4. DESALOJO DEL COMODATARIO Y OCUPANTE PRECARIO:
La ley 14.219 habilita el desalojo del comodatario o precario, siendo carga del demandado probar, que no detenta éstas calidades. Deberá acompañarse toda la prueba documental.
El plazo de desalojo es de 15 días.
SISTEMA DE LA LUC:
(se encuentra vigente)
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La LUC se aplicará solamente a los contratos de alquiler que cumplan con TODOS los siguientes requisitos:
1- Que el destino sea casa-habitación. Se considera con destino casa-habitación aún cuando el inquilino tenga en la finca una pequeña industria doméstica o artesanal con no más de 2 trabajadores dependientes, o cuando ejerza allí una profesión universitaria o similar.
2- Que no se haya acordado ningún tipo de garantías a favor del arrendador. ATENCIÓN! El artículo 459 de la LUC dispone que el arrendador -el propietario del inmueble arrendado- que simule la ausencia de garantías a efectos de ampararse en la LUC, podrá ser condenado judicialmente al pago de una multa por un valor de entre una y cinco veces el monto del arriendo mensual; esa multa será en beneficio del arrendatario.
3- Que haya contrato escrito.
4- Que el contrato incluya plazo y precio.
5- Que las partes acuerden expresamente (y lo dejen pautado en el contrato) que se rigen por las normas de la LUC.
ESTE RÉGIMEN PODRÁ APLICARSE SOBRE CUALQUIER INMUEBLE QUE SE ENCUENTRE UBICADO EN EL URUGUAY: urbano, suburbano o rural.
EL PRECIO:
- Se puede fijar en cualquier moneda (nacional o extranjera), unidades reajustables o unidades indexadas. Si no se establece otra cosa en el contrato, el alquiler se deberá pagar mensualmente, del 1º al 10 de cada mes, en la forma que acuerden las partes.
ATENCIÓN! Las obligaciones accesorias -como son el pago de tributos domiciliarios, gastos comunes, servicios, etc- se consideran indivisibles con el pago del alquiler. Esto implica que si el arrendador pagó dos o más meses porque el inquilino no lo hizo, habilita al arrendador a iniciarle el desalojo por mal pagador.
REAJUSTE:
- Si no se establece mecanismo de ajuste en el contrato y el precio es en moneda nacional, rige el ajuste anual por IPC.
EL PLAZO:
- Al igual que en el caso de los contratos de libre contratación, no hay un plazo mínimo legal (sí rige el máximo legal de 15 años), por lo cual se puede alquilar por días, meses, años.
-Es importante tener presente que la LUC prevé la "prórroga automática" del contrato salvo comunicación en contrario con un preaviso no menor a 30 días. Esta prórroga será por plazos iguales a los pactados en el contrato.
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GARANTÍAS:
La LUC permite al inquilino arrendar sin tener la necesidad de ofrecer garantías al arrendador. Si hay garantía NO RIGEN las normas contenidas en la LUC.
DESALOJOS:
1. DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PLAZO: si el desalojo es por vencimiento de plazo, será con plazo de 30 días.
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CONTRATO VIGENTE DEMANDA DESALOJO Lanzamiento------
/_______30 días__________/______plazo 30 días______/___plazo 15 días hábiles _________
Notifica NO Vence PRÓRROGA contrato
AUTOMÁTICA
IMPORTANTE:
Prórroga del lanzamiento: solo podrá ser prorrogado una vez, siempre que la solicitud de prórroga se presente 2 días hábiles antes de la fecha fijada para el lanzamiento; solo se prorrogará por justificación fehaciente de causa de fuerza mayor; y la prórroga no podrá ser por más de 7 días hábiles.
2. DESALOJO POR MAL PAGADOR: el plazo será de 6 días hábiles. Basta que el inquilino se retrase un solo día para intimar el pago si no se pactó la mora automática -puede realizarse por telegrama colacionado- , o iniciar el proceso de desalojo.
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/ DEMANDA DESALOJO / Lanzamiento
6 días 3 días MORA plazo de 6 días 5 días hábiles
___/____________________/_________________/________________________/_____________ Fecha Intimación No paga
de pago de pago o
(no se verifica) "mora automática"
IMPORTANTE: Prórroga del lanzamiento: solo podrá ser prorrogado una vez, siempre que la solicitud de prórroga se presente 2 días hábiles antes de la fecha fijada para el lanzamiento; solo se prorrogará por justificación fehaciente de causa de fuerza mayor; y la prórroga no podrá ser por más de 5 días hábiles.
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